Ein Grundstück zu finden, ist oft nicht leicht. Wer ein Baugrundstück finden will, wendet sich in den meisten Fällen an einen örtlichen Bauträger. Allerdings ist der Grundstückskauf dann auch an den Kauf einer bereits geplanten Immobilie geknüpft und man hat bei der Ausgestaltung des Gebäudes nur ein begrenztes Mitspracherecht. Darüber hinaus werden Baugrundstücke aber auch von Kommunen oder privaten Eigentümern verkauft. Wir geben Tipps, wie Sie ein Ihren Vorstellungen entsprechendes Baugrundstück für Ihr Eigenheim finden und worauf Sie beim Grundstückskauf achten sollten.
Möchten Sie ein optimales Grundstück finden, nehmen Sie sich Zeit. Es bieten sich folgende Ansatzpunkte für die Recherche an:
Da die Preise für Grundstücke in Deutschland in vielen Regionen sehr hoch sind, kann es passieren, dass Sie kein Grundstück finden, das Sie sich leisten können. Dann gibt es auch die Möglichkeit des Erbbaurechts. Das bedeutet, dass Sie für Ihr Haus ein Grundstück pachten, statt es zu kaufen. Um einen Geber für das Erbbaurecht in Ihrer Stadt oder Gemeinde zu finden, fragen Sie beim örtlichen Liegenschaftsamt und bei der Kirche nach.
Inspizieren Sie die nähere Umgebung mehrmals unter der Woche, um die Lautstärke des Verkehrs zu prüfen – am besten zu verschiedenen Zeiten. Finden sich Industriebetriebe in der Nähe des Grundstücks oder beeinträchtigen Flug-, Bahn- oder Straßenlärm die Wohnqualität, vermindert sich der Wert des Baugrundstücks.
Achten Sie auf ein Grundstück in einem ruhigen Umfeld mit guter Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel. Auch Geschäfte, Schulen, Ärzte, Kultur- und Freizeitangebote sollten in der Nähe Ihres zukünftigen Hauses sein.
Die Bau- und Umweltämter am Ort teilen Ihnen mit, ob in nächster Zeit größere Bauvorhaben anstehen.
Die Erwartungshaltung an ein Grundstück ist oft hoch. Am besten ist es voll erschlossen, liegt zentral, aber gleichzeitig ruhig. Das ideale Grundstück bietet einen guten Blick – im besten Fall ist dieser unverbaubar.
Tatsächlich gibt es solche Grundstücke. Sie sind jedoch rar gesät und für kaum jemanden finanzierbar. Überlegen Sie sich daher vorab, wie hoch Ihr Gesamtbudget ausfällt und welcher Anteil davon auf das Grundstück entfallen kann.
Seien Sie bereit, Kompromisse einzugehen und denken Sie darüber nach, welcher Aspekt für Sie am wichtigsten ist. Vielleicht stellt es eine Option dar, anstelle des Grundstücks am Stadtrand ein Baugrundstück in einem kleinen, aber gut erreichbaren Ort zu suchen. Setzen Sie für sich klare Prioritäten, denn die Entscheidung für ein Baugrundstück wird in der Regel für einen sehr langen Zeitraum getroffen.
Findet sich in Ihrer Wunschregion nicht das ideale Grundstück, lohnt es sich, einen Blick auf Bestandsimmobilien zu werfen. Der Vorteil besteht darin, dass sich entsprechende Gebäude in einer gewachsenen Siedlung befinden.
Sind Sie bei der Grundstückssuche auf einen Bauplatz gestoßen, der Ihren Vorstellungen entspricht und dessen Preis Sie sich leisten können, stellt sich Ihnen als zukünftigem Bauherren vor dem Grundstückskauf die Frage, ob das Grundstück überhaupt bebaut werden kann. Prüfen Sie, ob es sich um ausgewiesenes Bauland gem. § 30 oder § 34 BauGB (Baugesetzbuch) handelt, das ohne Einschränkung für den Bau eines Eigenheims geeignet ist.
Findet sich das Baugrundstück nicht in einem ausgewiesenen Baugebiet, sollten Sie eine Bauvoranfrage an Ihre Stadt oder Gemeinde richten. Die Baubehörde gibt Ihnen rechtsverbindliche Auskünfte zur Bebaubarkeit des Grundstücks. Handelt es sich lediglich um sogenanntes Bauerwartungsland, lassen Sie lieber die Finger von dem Kauf.
Die Flächen, die im Flächennutzungsplan der Kommune als Bauerwartungsland ausgewiesen sind, sind langfristig zwar als Bauland vorgesehen, es existiert aber noch kein Bebauungsplan. Es könnte sich auf Jahre hinaus verzögern, bis Sie dort tatsächlich mit dem Hausbau starten können.
Existiert für das Grundstück ein rechtsgültiger Bebauungsplan, so wissen Bauwillige, was auf sie zukommt. Dieser Plan regelt oft Feinheiten und Details wie Erdgeschoss- und Fußbodenhöhe, Dachneigung, Geschossflächenzahl, Firstausrichtung, Farbe und Form des Dachs.
Einige Bebauungspläne machen nur minimale Vorgaben: Manchmal darf man sogar ein Schwedenhaus neben ein toskanisches Landhaus bauen. Wie einheitlich die Bebauung sein soll, kann jede Gemeinde im Bebauungsplan selbst festlegen.
Grundsätzlich gilt, je geringer die Nachfrage nach Baugrundstücken in einer Gemeinde ist, desto größer sind meist auch die gestalterischen Freiheiten für die Immobilie.
Ungünstige Bodenbeschaffenheiten oder ein hoher Grundwasserstand auf der Grundstücksfläche können erhebliche Kosten zur Folge haben. Holen Sie im Zweifel vor dem Kauf ein Bodengutachten ein, da sich Gründung und Kellerbau wesentlich verteuern können. Für ein Bodengutachten müssen Sie Kosten in Höhe von 1.000 bis 2.000 Euro einkalkulieren.
Vor dem Grundstückskauf prüfen Sie, ob sich Altlasten im Boden des Baugrundstücks befinden. Vor allem dann, wenn Ihr Baugrund innerhalb eines Ortes liegt. Altlasten können auf eine frühere industrielle oder gewerbliche Nutzung zurückgehen.
Ist die Grundstücksfläche beispielsweise durch Öl oder Bauschutt verschmutzt, müssen die Reinigungskosten je Kubikmeter zusätzlich einkalkuliert werden.
Finden sich auf Ihrem Baugrundstück Versorgungsleitungen oder Masten, können diese die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks stark einschränken. Erkundigen Sie sich nach der sogenannten Baulast, also den „Rechten Dritter“, bei dem Notar, der zur Vorbereitung der Kaufvertragsurkunde das Grundbuch einsieht.
In einigen Bundesländern erfahren Sie diese Belastungen aus dem Baulastenverzeichnis bei der zuständigen Baubehörde. Sicher gehen Sie, wenn keine Leitungsrechte und Wegerechte eingetragen sind und es auch hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse keine Widersprüche gibt.
Besprechen Sie mit Verkäufer und Kommune, ob auf dem Grundstück bereits Erschließungsmaßnahmen stattgefunden haben, also ob Telefon-, Strom-, Gas-, Wasser- und Abwasserleitungen bereits vorhanden sind. Auskünfte erteilen neben der Gemeindeverwaltung auch die Telekom, Energieversorgungsunternehmen und das Wasserwerk.
Immer wichtiger wird auch die Qualität der Datenverbindung. Im Idealfall hat das Grundstück bereits einen Breitband-Anschluss aus Glasfaser.
Nehmen Sie den Erschließungszustand in den Kaufvertrag auf. Auf diese Weise vermeiden Sie im Nachhinein unnötige Kosten. Wichtig bei Baugrundstücken im Altbaubestand ist auch der Zustand der Anliegerstraße sowie der Straßenbeleuchtung. Müssen diese in absehbarer Zeit erneuert werden, haben die Anlieger teilweise die Kosten zu tragen. Seit Februar 2024 müssen Anlieger in neun Bundesländern allerdings keine Straßenausbaubeiträge mehr zahlen.
Haben Sie das passende Baugrundstück gefunden und sich dazu entschlossen, das Grundstück für Ihren Hausbau zu erwerben, bereitet ein Notar den Kaufvertrag vor. Er überprüft die Eintragungen im Grundbuch und formuliert den Vertragstext.
Haben alle Beteiligten unterschrieben, informiert der Notar das Finanzamt, den zuständigen Gutachterausschuss und das Grundbuchamt. Er holt Löschungsunterlagen und weitere gesetzlich erforderliche Genehmigungen ein. Zusätzlich zum Grundstückspreis fallen auch eine Reihe von Nebenkosten an:
Wenn ein passendes Baugrundstück für Ihr Haus gefunden und der Kaufvertrag unterzeichnet wurde, tritt der Vermessungsingenieur auf den Plan: Er erarbeitet die Planunterlagen und setzt sie in die Realität um, schlägt vor Ort Pflöcke ein, setzt Grenzsteine.
Die Gebühren für die Vermessungsleistung differieren je nach Bundesland und richten sich üblicherweise nach Grundstückswert und Größe. Die Vermessung einer 500 Quadratmeter großen Grundstücksfläche (Wert: 150 Euro pro Quadratmeter) kostet etwa 1.000 bis 1.500 Euro.
Wird ein Lageplan benötigt, zahlen Sie etwa 800 bis 2.000 Euro, je nach Aufwand und Region.
Zusätzlich müssen Sie mit Kosten für eine grobe Absteckung von etwa 300 bis 500 Euro sowie für eine Feinabsteckung von etwa 400 bis 600 Euro rechnen.
In jedem Fall verpflichtend ist es, das fertige Gebäude katastertechnisch einmessen zu lassen. Dies ist zur Eintragung in der Liegenschaftskarte erforderlich. Der Eigentümer beauftragt dazu einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (oder das Katasteramt). Hier werden etwa 800 bis 1.200 Euro fällig.
Mit einer Bauvoranfrage kann man bereits vor dem Bauantrag abklären, ob das Vorhaben grundsätzlich genehmigt werden kann und mit dem Baurecht der Stadt oder Gemeinde vereinbar ist. Wer die Anfrage stellt und was sie alles enthalten sollte, erklären wir Ihnen hier.
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