Beim Grundstückskauf gilt es einiges zu beachten: Stimmt der Preis? Fallen Erschließungskosten an? Worüber gibt das Grundbuch Auskunft? In diesem Ratgeber geben wir Tipps für künftige Bauherren.
Damit der Traum vom Eigenheim wahr werden kann, ist das richtige Grundstück entscheidend. Doch überstürzen sollten Sie beim Kauf nichts, denn es gibt einige Dinge, mit denen Sie sich vor dem Kaufvertrag befassen müssen. Wo Sie am besten anfangen, erklären wir im Folgenden.
Vom großen Eigenheim zu träumen, macht Spaß. Weniger Freude herrscht jedoch, wenn es um die Budgetplanung und Finanzierung geht. Dabei ist diese mindestens genauso wichtig wie die Grundstückssuche selbst. Die Preise variieren je nach Lage und Region stark. Fragen Sie sich also vorab: Was kann ich mir eigentlich leisten? In der Regel berechnet man dabei nicht nur die Kosten des Grundstücks, sondern erstellt eine Kostenübersicht für den gesamten Hausbau. Es wird sowohl das Einkommen als auch das Eigenkapital mit einberechnet. Weiß man, was man für eine Immobilie zahlen kann, ergibt sich auch die restliche Preisspanne für das Grundstück. Wer sich die Berechnung nicht selbst zutraut, kann auch einen Berater oder eine Beraterin beauftragen, die Ihnen dabei helfen.
Wenn Sie herausgefunden haben, was Sie für das Baugrundstück bezahlen können, dann ist es Zeit, nach dem richtigen Grundstück zu suchen. Auch hier ist es wichtig, sich vorab zu überlegen, was Sie sich eigentlich für die Zukunft wünschen. Soll das Grundstück in der Nähe eines Kindergartens liegen? Wo sind Einkaufsmöglichkeiten und wie lange brauche ich zur Arbeit? Eine Liste mit den wichtigsten Anforderungen hilft, um den Überblick zu behalten und sämtliche Grundstücke damit zu vergleichen. Überstürzen Sie hier nichts und machen Sie nicht unbedacht Abstriche. Das richtige Grundstück kann eine Entscheidung für das ganze Leben sein.
Heutzutage noch günstige Grundstücke zu finden ist ziemlich schwer, denn ein Eigenheim möchten sehr viele bauen, doch das Bauland ist knapp. Insbesondere in Berlin, Bremen und Umland sowie im Regierungsbezirk der Oberpfalz ist die Nachfrage sehr hoch. Laut LBS könnten die Baulandpreise im Bundesdurchschnitt um etwa 6,4 Prozent zulegen. Für mehr Infos hat die LBS gemeinsam mit Immobilienexperten der Sparkasse einen „Markt für Wohnimmobilien“ erstellt, auf dem Sie wichtige Daten, Fakten und Trends rund um Baulandpreise und Wohnungsmarkt erhalten.
Die Grundstückssuche kann eine Weile dauern. Umso besser, wenn man bereits weiß, wo man überall Ausschau halten kann:
Immobilienportale: Im Internet finden Sie zahlreiche Immobilienportale, die mit ihrer Filter-Funktion die Suche nach einem Grundstück erleichtern. Einige Portale benachrichtigen Sie sogar, wenn ein Angebot Ihren Wünschen entspricht. Schauen Sie auch in unserem Immobilienportal vorbei. Hier finden Sie neben Grundstücken auch Wohnungen und Häuser.
Die Gemeinde: Sind in Ihrer Region Neubaugebiete geplant, dann weiß das Ihre Gemeinde. Manchmal verkauft sie aber auch bereits voll erschlossene Baugrundstücke.
Baufirmen: Gelegentlich kann man auch Baufirmen kontaktieren, die Baugrundstücke zur Bebauung erwerben.
Privatpersonen: In Dörfern auf dem Land sind viele freie Grundstücke oftmals im Privatbesitz. Schlendern Sie also durch die Straßen und halten Sie Ausschau nach freien Flächen, die sich für einen Hausbau eignen könnten. Versuchen Sie dann herauszufinden, wem das Grundstück gehört und ob Interesse besteht, es zu verkaufen.
Wenn Sie Ihr Wunschgrundstück gefunden haben, sollten Sie es nicht direkt kaufen. Denn allein die freie Fläche ist nicht entscheidend dafür, ob am Ende auch wirklich ein Haus darauf gebaut werden kann.
Der Bebauungsplan gibt Auskunft darüber, was auf dem jeweiligen Grundstück überhaupt gebaut werden darf. Es kann also gut sein, dass zum Beispiel bestimmte Dachformen eines Gebäudes nicht erlaubt sind. Außerdem legt er die erlaubte Höhe der Häuser fest, manchmal sogar die Farbe der Außenwände. Damit Sie also nicht im Nachhinein enttäuscht sind, sollten Sie Ihre Möglichkeiten von Beginn an abklären. Sollte kein Bebauungsplan vorliegen, können Sie auch eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Baubehörde stellen.
Vor dem Grundstückskauf sollten Sie auch die Bodenbeschaffenheit des Grundstücks untersuchen lassen. Dabei lässt sich zum Beispiel feststellen, ob eine Belastung des Bodens besteht. Das kann zum Beispiel in Gewerbegebieten der Fall sein. Altlasten müssen dann erst vom Eigentümer aus dem Boden entfernt werden, bevor gebaut werden kann. In manchen Gegenden besteht aber auch die Gefahr von Blindgängern alter Fliegerbomben. Diese zu beseitigen, kann sehr viel Geld kosten. Das Bodengutachten übernimmt meist eine Spezialfirma, die für ihre Arbeit etwa 500 bis 1.000 Euro verlangt. Das ist jedoch wenig im Vergleich zu den unvorhersehbaren Kosten, die auftreten können, wenn ein Schadensfall entdeckt wird.
Sie haben eine freie Fläche gefunden, die sich für den Hausbau eignen würde? Dann müssen Sie erst abklären, ob das Baugrundstück bereits erschlossen wurde. Fehlen nämlich Zu- und Ableitungen, Straßen und Ähnliches, darf keine Immobilie gebaut werden. Sie erhalten dann auch keine Baugenehmigung. Es gibt dabei zwei Arten: die öffentliche Erschließung bis zur Grundstücksgrenze und die private innere Erschließung von der Grenze bis zum Haus. Außerdem wird unterschieden zwischen der verkehrsmäßigen Erschließung, also Straßenbau, Straßenbeleuchtung, Gehwege und der technischen Erschließung, die den Anschluss an alle Versorgungsnetzwerke wie Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Internet, Telefon und Fernsehen einschließt. Die Erschließungskosten variieren stark und hängen auch von der jeweiligen Lage des Bauplatzes ab.
Wer mehr über den wahren Wert eines Grundstücks herausbekommen will, nimmt die Kaufpreise für ähnliche Grundstücke in der Nachbarschaft als Anhaltspunkt. Auch Makler und Sparkassen geben Markteinschätzungen weiter. Die Gemeinden halten Bodenrichtwerte fest, die Gutachterausschüsse ermitteln. Allerdings berücksichtigen diese Werte nicht die Besonderheiten eines Grundstücks wie Zuschnitt oder Lage. Die zwar teuerste, dafür aber auch aussagekräftigste Variante, um beim Grundstückskauf nicht zu viel zu bezahlen, ist die Wertermittlung durch einen vereidigten Sachverständigen, der der Industrie- und Handelskammer unterstellt ist. Bei der IHK erhält man auf Anfrage die Adressen solcher Sachverständiger. Die Kosten sind abhängig vom ermittelten Wert und betragen in der Regel zwischen 1.000 und 2.000 Euro.
Nicht selten wird beim Grundstückskauf vom Käufer oder Verkäufer ein Makler eingeschaltet. Die Maklercourtage trägt dann entweder der Käufer, der Verkäufer oder beide Parteien teilen sich die Kosten.
Bevor es zum Grundstückskauf kommt, werfen Sie als zukünftiger Eigentümer am besten einen Blick ins Grundbuch und prüfen die Grundbucheinträge: Gibt es Hypotheken, Wegerechte und Grundschulden? Außerdem gibt das Grundbuch Auskunft beziehungsweise Hinweise auf frühere Nutzungen. Es kann jedoch nicht jede Person einfach einen Einblick in das Grundbuch anfordern. Rechtlich wird vorgeschrieben, dass ein berechtigtes Interesse vorliegen muss – etwa in Form einer Vollmacht des Eigentümers oder es muss bereits ein Entwurf des Kaufvertrages vorliegen. In der Regel werden bei einem Grundstückskauf Notare vom Eigentümer ermächtigt. Folgende Schritte übernimmt dieser dann:
1. Schritt: Was der Notar veranlasst:
2. Schritt: Der Notar stellt den Kaufpreis fällig:
3. Schritt: Der Notar veranlasst die Umschreibung des Grundstücks im Grundbuch:
Die Grunderwerbssteuer gehört zu den Nebenkosten und unterscheidet sich in der Höhe auch von Bundesland zu Bundesland. In Bayern und Sachsen liegt der Steuersatz immer noch bei 3,5 Prozent. Schleswig-Holstein, Thüringen, Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und das Saarland verlangen mit 6,5 Prozent am meisten. Bezahlen müssen Sie die Grunderwerbsteuer, nachdem Sie den Kaufvertrag unterschrieben haben und nicht erst, wenn Sie den Kaufpreis an den Verkäufer überwiesen haben. Das Finanzamt erstellt hierfür einen Steuerbescheid. Sie haben dann vier Wochen Zeit, die Grunderwerbsteuer zu überweisen.
Folgende Tabelle fasst alle Unterlagen zusammen, die Sie im Laufe des Grundstückskaufs brauchen werden.
Finanzierung |
Kaufvertrag |
Eintragung ins Grundbuch |
---|---|---|
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Wenn Sie Ihr Wunsch-Grundstück ausgiebig geprüft und Ihre Entscheidung gefällt haben, kann endlich der Kaufvertrag unterschrieben werden. Doch auch hier empfehlen wir, Rat bei einem Anwalt einzuholen. Dieser kann den Vertrag auf alle wichtigen Aspekte prüfen.
Beachten Sie, dass der Grundstückskauf immer beim Notar abgeschlossen und von diesem durch eine Beurkundung bestätigt werden muss. Der neue Eigentümer muss explizit im Kaufvertrag genannt werden und beim Notartermin möglichst persönlich anwesend sein. Überprüfen Sie auch, ob im Vertrag alle wichtigen Grundstücksdaten wie Belastungen aufgeführt sind und sorgen Sie dafür, dass auch drinsteht, ob das Baugrundstück bebaut oder unbebaut ist. Zum Schluss muss natürlich der abgemachte Kaufpreis übereinstimmen. Regeln Sie auch im Vertrag, wann Sie als Käufer bezahlen müssen. Wir empfehlen hierzu, dass Sie das Geld erst überweisen, wenn eine eventuelle Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, alle Genehmigungen vorliegen und alle Belastungen im Grundbuch gelöscht wurden.
In der Regel ist dies nicht so einfach. Es gibt jedoch einige Ausnahmen, in denen dies möglich ist. Das muss aber im Kaufvertrag geregelt sein. So kann eine vereinbarte Rücktrittsklausel beiden Parteien eine Frist einräumen, während dieser man noch vom Vertrag zurücktreten kann.
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