Baumängel: Was ist Baupfusch und was nicht?

Schon seit Jahren sinkt die Qualität im privaten Hausbau und die Gründe hierfür sind vielfältig. Neben kleinen Fauxpas, die schnell entdeckt und behoben sind, gibt es auch größere Baumängel. Diese wiederum beeinflussen nicht nur die Bauzeit, sondern gehen auch schnell richtig ins Geld. Darum ist es wichtig, Baumängel und Baupfusch möglichst früh als solche zu erkennen.

Um zu verstehen, was als Baupfusch gilt, sollte man wissen, was Baumängel sind. Denn: Baupfusch ist die Gesamtheit gravierender Baumängel an einem Objekt – beispielsweise einem Einfamilienhaus. Was ein Baumangel ist, ist glücklicherweise genauestens definiert.

In §633 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) finden sich folgende Merkmale, die für einen Baumangel sprechen:

•     vereinbarte Beschaffenheit eines Gebäudes liegt nicht vor
•     Gebäude eignet sich nicht für gewöhnliche Nutzung
•     Gebäude weist unübliche Beschaffenheit auf
•     Gebäude weist Beschaffenheit auf, die der Auftraggeber nach Art des Gebäudes nicht erwarten kann

Hinzu kommt eine weitere Definitionsquelle: Die Verträge für Vergabe- und Vertragsordnungen für Bauleistungen – kurz VOB/B-Vertrag. Hiernach liegt ein Baumangel vor, wenn die erbrachte Bauleistung gegen anerkannte Regeln der Technik verstößt.

Einfach und kurz erklärt ist ein Baumangel die Abweichung eines Ist-Zustandes von einem vertraglich festgelegten Soll-Zustand. Baupfusch und Baumängel resultieren in der Regel aus fahrlässigem Verhalten.

Obwohl Baumängel und damit auch Baupfusch im Gesetz klar definiert sind, kommt es immer wieder zu Streitereien auf der Baustelle. Gerade dann, wenn Baumängel vom Bauunternehmen arglistig vertuscht werden und sich niemand als Schuldiger zu erkennen geben will, ist das schnell ein Fall für den Anwalt.

Damit Sie als Bauherr allem Ärger möglichst aus dem Weg gehen, ist es empfehlenswert, bei der Bauabnahme einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuzuziehen. Dieser kann sich das Haus im Detail anschauen und so schnell und zuverlässig eventuelle wesentliche und unwesentliche Baumängel identifizieren.

Bei der Unterscheidung von wesentlichen und unwesentlichen Baumängeln spielen folgende Aspekte eine Rolle:

•     Art des Mangels
•     Auswirkung auf Funktionsfähigkeit der Gesamtwerkleistung
•     Umfang der Mangelbeseitungskosten
•     mögliche Spätfolgen
•     Abwägung der Interessen beider Parteien
•     Maß der möglichen Beeinträchtigung

Unwesentliche Baumängel haben grundsätzlich keinen Einfluss auf die Bauabnahme. Es gilt jedoch: Viele unwesentliche Mängel können auch als ein wesentlicher Mangel betrachtet werden.

Wie eingangs bereits erwähnt, hat die Anzahl der Baumängel an privaten Neubauten in den vergangenen Jahren stark zugenommen. Vor allem Dächer, Wände, Fenster und Türen, Fassaden, Decken und Fußböden, die Haustechnik, Keller sowie Terrassen und Balkone sind betroffen.

• undichtes Dach
• leckende Heizung
• mangelhafte Abdichtung des Kellers
• fehlerhafter Mauerwerkverband
• falsch verlegte Fliesen
• falsch verbaute elektrische Leitungen
• Einsatz falscher oder mangelhafter Baustoffe

Wenn im Keller erst einmal der Schimmel eingezogen ist, der Dachboden unter Wasser steht oder das Mauerwerk reißt, kann nicht mehr von Baumängeln gesprochen werden. Dann hat man es bereits mit Bauschäden zu tun. Und wenn der Bau länger als veranschlagt dauert, ist das zwar ärgerlich, aber ebenfalls kein Baumangel.

Wenn Sie Baumängel an Ihrem Haus entdecken oder diese von einem Gutachter bemerkt werden, gilt es, schnell zu handeln. Denn wenn der Mangel erst einmal zum Schaden wird, steigen die Kosten für eine Beseitigung rapide. Bauherren haben im Rahmen der Garantiegewährleistungsfrist ein Recht auf Beseitigung von Baumängeln und Bauschäden durch das Bauunternehmen oder den jeweiligen Handwerker. Die Frist beträgt laut BGB fünf Jahre, in VOB/B-Verträgen ist (wenn abgeschlossen) meist die Rede von vier Jahren.